Yönetim devralma ve devir teslim
Mevcut yönetimden ayrılmak üç işten oluşur: sözleşmenin sona erdirilmesi, kat malikleri kurulu kararı ve kayıtların eksiksiz teslimi.
Geçiş adımları
Mevcut sözleşmeyi inceleyin
Sözleşme süresine, fesih bildirim süresine, cezai şart olup olmadığına ve devir yükümlülüklerine bakın. Fesih bildirimini sözleşmede yazan yolla ve tarihi belgelenebilir biçimde yapın.
Kat malikleri kurulu kararını hazırlayın
Yönetici kat malikleri kurulunca atanır ve her yıl yıllık toplantıda yeniden atanır (md. 34). Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeterlidir (md. 30).
Teklifleri aynı kapsamla karşılaştırın
Fiyatı değil kapsamı karşılaştırın: hangi işin dahil, hangisinin ek ücretli olduğu yazılı olmalı.Teklif karşılaştırma soruları
Devir teslim tutanağını imzalayın
Karar defteri, banka hesapları, aidat borç listesi, sözleşmeler ve açık hukuki dosyalar tutanakla teslim alınır. Eksik belge tutanağa yazılır.Devir teslim kontrol listesi
İlk 30 gün: devir ve kontrol
Mali ve teknik durum, evrak ve sözleşmeler, tedarikçiler, borç, alacak ve riskler kontrol edilir. 30 gün içinde sitenin ayrıntılı durum ve bütçe raporu yönetim kuruluna sunulur. İlk 90 günün planı
Devir tespit raporunda neler var
Devir, iki tarafın birlikte doldurduğu ve her sayfasını parafladığı bir tespit raporuyla yapılır. Tutarlar devir tarihi itibarıyla kapatılır: banka bakiyeleri o tarihli ekstreyle, kasa fiziki sayımla belgelenir. Hiçbir alan boş bırakılmaz; bilgi yoksa "Yok" veya "Bilgi verilmedi" yazılır.
- Mali durum: banka ve kasa, yaşlandırılmış aidat alacakları (0–30, 31–90, 90 gün üzeri), borçlar, net mali pozisyon, bütçe
- Muhasebe kayıtları: işletme ve karar defteri, belgeler, banka mutabakatları, bordro ve SGK bildirgeleri
- Hukuki durum: davalar, icra takipleri, ihtarnameler, idari para cezaları
- Teknik durum: her blok sahada gezilerek; mevcut yönetimin beyanı yeterli sayılmaz, olumsuz tespitler fotoğraflanır
- Bakım ve periyodik kontroller, personel, tedarikçi sözleşmeleri ve ortak alan abonelikleri
- Evrak, anahtarlar ve dijital erişimler; şifreler rapora yazılmaz, kapalı ve imzalı zarfla teslim edilip hemen değiştirilir
Tespitler nasıl önceliklendirilir
| Öncelik | Süre | Örnek |
|---|---|---|
| Acil | Hemen | Can güvenliği riski (asansörde sarı veya kırmızı etiket, çalışmayan yangın algılama, açık elektrik), süresi geçmiş zorunlu periyodik kontrol, kesme ihtarı veya icra, büyüyen aktif hasar |
| Yüksek | 0–3 ay | Kısa vadede çözülmezse hasar veya maliyet artışı yaratacak konular; sözleşmesiz kritik hizmet; 90 gün içinde dolan sözleşme veya kontrol |
| Orta | 3–12 ay | Planlı bütçeyle yapılması gereken yenileme ve bakımlar |
| Takip | İzleme | Şu an risk oluşturmayan, izlenmesi gereken konular |
Devirde dikkat edilecekler
- Banka hesabındaki imza yetkisinin yeni yöneticiye zamanında geçmesi
- Daire bazında aidat borç ve alacak listesinin teslim tarihindeki haliyle alınması
- Personel sözleşmeleri, SGK kayıtları ve biriken izin ve kıdem yükümlülüklerinin netleşmesi
- Açık icra takipleri ve davalar için vekâletnamelerin durumu
- Kamera kayıtları ve kişisel veri içeren belgelerin güvenli teslimi
Kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu. Yönetim planınız kanundan farklı bir usul öngörüyorsa planı da kontrol edin.
Yönetim değişikliğini konuşalım
Mevcut sözleşmenizi ve genel kurul takviminizi birlikte değerlendirelim; kurulunuza sunabileceğiniz bir geçiş planı hazırlayalım.