Site ve apartman yöneticisinin görevleri, yetkileri ve sorumluluğu

Kim yönetici olabilir?

Kat malikleri yönetimi kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kişiye veya üç kişilik bir kurula verebilir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur. Yönetici her yıl kurulun yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici yeniden atanabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 34).

Yöneticinin görevleri

Kanun, yöneticinin görevlerini şöyle sayar (md. 35, özetle):

1. Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak
2. Ana yapının kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken önlemleri almak
3. Sigortaları yaptırmak
4. Genel bakım işlerini yürütmek ve bunun için avans toplamak
5. Kat maliklerinin ödemelerini kabul etmek ve kiraları toplamak
6. Tebligatları kabul etmek
7. Hak kaybını önleyecek ve süreleri koruyacak tedbirleri almak
8. Kat maliklerinin yararına gereken diğer tedbirleri almak
9. Borcunu ödemeyenlere karşı dava açmak ve icra takibi yapmak
10. Toplanan paralar için muteber bir bankada hesap açtırmak
11. Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak
12. Asansörlerin bakımını ve yıllık kontrollerini yaptırmak

Banka hesabı, yöneticinin kendi adına ve yönetici sıfatı gösterilerek açılır (md. 35/j).

Sorumluluğu

Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (md. 38). Görevini özenle yapmak, kurul kararlarına uymak ve hesap vermek bu sorumluluğun parçasıdır.

Hesap verme

Yönetici, yönetimle ilgili hesabı yılda bir kez kurula verir. Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, yönetim planındaki zamanlar dışında da hesap istenebilir (md. 39).

Yönetici ücret alır mı?

Yönetici kural olarak vekilin haklarına sahiptir. Yönetim planında veya sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (md. 40). Kat malikleri yükümlülüklerini noter ihtarına rağmen yerine getirmezse yönetici tazminat ödemeden sözleşmeyi feshedip görevden çekilebilir (md. 40).

Denetçinin görevi

Kurul, yöneticiyi sürekli denetler. Denetim işini kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya denetim kuruluna verebilir; yönetim planında başka bir zaman belirtilmemişse hesap denetimi üç ayda bir yapılır (md. 41).

Yönetici nasıl değiştirilir?

Kurul, haklı bir sebep çıktığında yöneticiyi her zaman değiştirebilir (md. 41). Ayrıca yönetici her yıl yeniden atandığı için yıllık toplantı, değişiklik için doğal bir zamandır. Yönetim değişikliği adımları

Yöneticiyle sorun yaşanırsa

• Önce sorunu yazılı olarak yöneticiye ve denetçiye iletin; hesap isteme hakkınızı kullanın (md. 39).
• Kurulu toplantıya çağırarak yöneticinin değiştirilmesini gündeme alın (md. 41).
• Hakkınız zarar görüyorsa yapının bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilirsiniz (md. 33).