Site yönetimi: kapsam, süreç ve raporlama
Çok bloklu, ortak alanı ve sosyal tesisi olan sitelerde aidat ve bütçeden personel ve bakıma kadar her işin kayıtla yürütülmesi.
Kimler için
- Birden çok bloğu ve ortak alanı olan siteler
- Havuz, spor salonu, otopark veya bahçe gibi ortak tesisi olan yapılar
- Kapıcı, güvenlik veya temizlik personeli çalıştıran siteler
- Müteahhitten yeni teslim alınan ve ilk yönetimini kuracak projeler
Yasal çerçeve
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur. Kat malikleri yönetimi kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kişiye veya üç kişilik bir kurula verebilir. Yönetici her yıl yıllık toplantıda yeniden atanır (Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 34).
Yöneticinin yasal görevleri
Kanun, yöneticiye şu başlıklarda görev verir (md. 35, özetle):
- Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak
- Ortak yerlerin kullanımı, korunması, bakımı ve onarımı için önlem almak
- Sigortaları yaptırmak
- Genel bakım işlerini yürütmek ve avans toplamak
- Ödemeleri kabul etmek ve kiraları toplamak
- Tebligatları kabul etmek, hak kaybını önleyecek tedbirleri almak
- Borcunu ödemeyenlere karşı dava ve icra yoluna gitmek
- Banka hesabı açtırmak
- Kurulu toplantıya çağırmak
- Asansörlerin bakımını ve yıllık kontrollerini yaptırmak
Hizmet kapsamı
Aylık hizmet bedeli yönetim işini karşılar; sitenin işletme giderleri ayrı tutulur ve site bütçesinden ödenir.
| İş | Hizmet bedeline | Not |
|---|---|---|
| Yönetim kurulu ve genel kurul süreçlerinin yürütülmesi | Dahil | |
| Aidat tahakkuku, tahsilat takibi ve muhasebe işlemleri | Dahil | |
| Teknik işlerin, bakımların ve tedarikçilerin koordinasyonu ve denetimi | Dahil | İşin kendisinin bedeli site bütçesinden ödenir. |
| Aylık yönetim raporu | Dahil | |
| Site sakinleriyle iletişim | Dahil | |
| Personel, güvenlik, temizlik, enerji ve bakım-onarım giderleri | Dahil değil | Site bütçesinden karşılanır; aracılık edilen maliyet siteye aynen yansıtılır. |
| Hukuki takip (borç takibi, avukatla koordinasyon) | Teklifte belirtilir | Avukatlık ve icra masraflarının nereden karşılanacağı sözleşmede yazılır. |
Teknik bakım koordinasyonu
Asansörlerin bakımı ve yıllık kontrolü yöneticinin yasal görevleri arasındadır. Bunun yanında bakım, temizlik, güvenlik ve tedarikçi işleri tek bir takvimde planlanır; her talep iş emrine dönüşür ve sorumlusu ile tarihi belli olarak kapanana kadar izlenir.
Bakım takvimi ve periyodik kontroller
Raporlama ve denetim
Kat malikleri hesapların denetimini bir denetçiye verebilir. Yönetim planında başka bir zaman belirtilmemişse bu denetim üç ayda bir yapılır (md. 41). Kurula her ay dört soruya cevap veren bir yönetim raporu sunulur: ne oldu, ne yapıldı, ne kaldı, sırada ne var.
Yapınız için ne gerektiğini konuşalım
Birkaç bilgiyle başlayın; görüşme sonrası yönetim kurulunuza sunabileceğiniz yazılı bir teklif hazırlarız.